银亿:高端产品的“入世”路径

发布时间:2013-07-12 浏览次数:3395

购买高端住宅,对于处在金字塔尖的人来说,不仅仅是为了满足居住需求,更是一种心理满足,是一个人生价值自我确认的过程。作为宁波具有龙头地位的品牌房企,银亿在高端产品开发上积累了丰富的经验。

银亿股份在主打“刚需牌”的同时,又在高端产品领域走出了自己的新路。

“在优质地块地价高企的前提下,项目定位只有走高端路线。而高端产品不仅要体现区位优势,更要对居住者生活质量有显著提升。”银亿股份执行总裁方宇在接受《中国建设报·中国住房》记者专访时表示,当前市场以刚需和改善型需求为主,民间购买力强劲,高端产品在宁波依然有可观的市场空间。

作为宁波具有龙头地位的品牌房企,银亿在高端产品开发上积累了丰富的经验。而将于今年下半年推出的银亿东岸项目被看作是该企业的又一次总结与创新。

“如此大体量的综合开发对于银亿来说是第一次,公司希望借此重新定义板块价值,让居住者在‘出世’的环境中享受‘入世’的繁华与便利。”项目营销管理部副经理张博雅表示。

综合开发凸显区域价值

做什么?卖给谁?这是开发商首要考虑的问题。对于银亿来说,东岸项目天然的区位优势已经决定了其“高端”的身份。

“地块位于江东区甬江沿线,距城市正中心仅1.6公里,是宁波市传统的高端住宅聚集岸线。”据张博雅介绍,对于宁波人来说,在城东买房的传统观念根深蒂固,而江东区在三江口核心地段上相对供应匮乏的房地产市场无疑也增加了项目的价值。

卖给谁的问题也自然有了答案。“主要定位于高端刚需和高端改善型群体,也就是城市精英和财富阶层。”张博雅告诉记者,针对这些群体,他们做了专门分析,得出的结论是,这些处于财富上层的人群,拥有稳定的资产,对价格不是特别敏感。他们购房不仅仅为了满足居住需要,更重要的是获得心理满足感,包括对地段的情结和品牌的认同;购买的目的是为了提高生活质量,体验一种新的生活方式。而科学、合理地满足这部分消费群体的居住需求,也是开发企业所应该重视与努力的。

在针对区位和客群分析的过程中,东岸项目的研发思路变得清晰起来。“最后决定将项目打造为住宅综合体,通过各种功能综合互补,满足居住者多样化的生活方式。”银亿股份建筑设计部副经理谭世平表示,这种综合开发能够避免土地过分集中于某一特定功能,使区域价值最大化。

“通过对区域内业态和客群的梳理,我们发现除和丰创意广场外,区域内集中开放式商业街、大型综合型商业物业均存在空白。于是,便在项目内规划了情景商业街、净菜超市、幼儿园、写字楼等配套设施。”谭世平认为,由于东岸项目所处位置属于区域中心,路网发达、交通便利,项目内配套商业与和丰创意广场及财富中心形成规模效应,弥补了区域内高端商业体的空白,为周边居民提供了集休闲、娱乐、餐饮、购物、教育于一体的高端场所,从而提高了整个区域居民的生活档次。

不仅如此,东岸项目在住宅区域还单独设置了一个产权式会所,与社区配套相结合,为业主提供游泳池、健身房等休闲场所,打造小范围内的专属配套。

不过难题也随之而来,首当其冲的便是交通问题。“人车分流是基本措施,除此之外还要考虑地下车位的分布与管理。因为项目既有住宅又有商业,人流相对来说会比较复杂。平时工作日住宅区的车子出去,商业和办公的车子进来,正好实现互补。但是一到周末,就会出现住宅和商业停车位打架的情况。怎么利用时间差满足车位需求,同时保证住户的安全性,我们目前仍然在做评估。”谭世平坦言,未来可能采用物业管理的方式,将车位在不同的时间段给不同的用户使用,以便提高车位使用周转率和使用效率。

创新设计提升用户体验

作为高端产品,居住的舒适度已被提升到比以往更重要的位置。如何在市中心实现“大隐于市、闹中取静”的居住环境,景观设计承载了不少的压力。

据项目景观设计师张辉介绍,东岸项目规划景观体量达到7万平方米,本着归隐山水的设计理念,将原有规划河道的河水分段引入中央景观,用叠水、沿岸砌石、亭台楼阁等造景手法,打造自然风格的山水园林。同时利用建筑的布局,将原本被单体建筑割裂开来的局部景观整合成一个上万平方米的大型中心景观,从而提升了景观资源的利用率。

记者注意到,和北方住宅项目明显不同的是,该项目的一些高层产品采用了架空层的设计手法。“在南方,高层建筑的一层住宅,通风、采光都不是特别理想,同时夏天蚊虫也比较多,往往在销售上具有一定的难度。怎样把这个问题解决好,同时又能够给住宅带来附加值,是需要开发商动动脑筋的。”张辉表示,架空层不仅可以遮风挡雨,增加活动空间,同时还能起到整合车库入口和自行车库的功能。东岸项目的架空层将结合公共区域景观小品和建筑立面雕塑设计等,丰富整体景观文化的多样性。

除此之外,“考虑到业主多为财富阶层,我们对车行体系和回家系统也进行了反复研究。”谭世平表示,项目不仅将出入口处道路宽度设为6米以上,以保证流量需要,还创新地采用社区大堂、单体建筑地上大堂、地下车库大堂相结合的方式,增加业主开车过程中迎宾式的尊贵感。

这种尊贵感在项目别墅区得到了进一步提升。“如何让别墅业主的车位固定下来,通过车库直接入户,是我们重点考虑的地方。”谭世平说,目前采用的方案是将设计与销售相结合,在每户别墅的地下设置两个车位,同时进行定向搭配销售,以保证业主良好的停车体验。

而这种对于用户体验的追求也从室外延伸到了室内。“通常来说,高端项目的户型不应该太小,但是政府又有规定要做小面积的户型,如果按照一梯两户的规划建设,26层住宅中100平方米左右的户型,仅核心筒面积就要占到70平方米,得房率很低。”谭世平说,如果因此减少公摊面积,又会出现南北不通透的中间套。“于是,怎样做到既减少公摊面积,又不要有尾巴的中间套,就成了我们重点研究的方向。”据了解,东岸项目中,90~120平方米的户型面积约占50%。

谭世平和他的团队最后得出的解决方法是:减少电梯,将一梯两户变为一梯四户,增加连廊,在提高得房率的同时满足消防和实际使用需求。为了将连廊对中间套的影响降到最小,扶手栏杆全部采用透明玻璃,同时保证一定间距,在常规情况下给中间套创造一个较好的南北通透条件。而这种设计,早前在银亿其他项目中已经成功应用,在东岸项目中则进一步得到优化与提升,“现在差不多已经是第三版了,重新对核心筒的合理性进行了评估,目的就是不断提高用户体验。”谭世平说。

“当前,宁波住宅产品面临着转型机遇,更多的改善型楼盘替代了刚需楼盘,住宅建造中更加注重品质、景观以及低碳节能环保。从原来的单体住宅,逐步转向融合住宅、商业、文化等元素的综合体住宅,这对开发商的综合开发能力提出了更高要求。”方宇表示,未来银亿也将抓住发展机遇,秉承“关注客户、关爱人生”的开发理念,不断创新探索,适时推出能够满足财富群体要求的高端精品项目。

 ■本报记者 时宜 宁波报道


2013年7月10日    中国建设报

http://www.chinajsb.cn/bz/content/2013-07/10/content_97602.htm